Palace Park

W drugiej dekadzie XXI w. Polska staje się częścią świata globalnych inwestycji. Zachęceni coraz lepszą koniunkturą gospodarczą nad Wisłą inwestorzy z różnych części świata wprowadzając nasz rynek światowy kapitał. Polska staje się miejscem potencjalnej realizacji założeń inwestycyjnych podnoszących poziom życia, pracy oraz spędzania czasu wolnego. W globalnym świecie inwestycji polscy projektanci zaczynają się liczyć. Zauważeni na wystawach światowych Expo, obserwowani przy realizacji międzynarodowych projektów architekci polscy wkraczają w orbitę przygotowań rozległych, wielofunkcyjnych, wartych setki milionów dolarów inwestycji.
18 lat doświadczeń Grupa 5 Architekci na polskim rynku, obecność projektowa i nadzorcza w wielu miastach kraju oraz uzyskane przez lata pracy doświadczenie i referencje lokują biuro pośród potencjalnych partnerów do inwestycji zakrojonych na szeroką skalę.
Pracownia otrzymuję propozycję uczestnictwa w projekcie Palace Park nie na zasadzie lokalnego partnera, ale jako Generalnego Projektanta założenia. Ideą Inwestora jest stworzenie zespołu złożonego z brytyjskiej firmy WATG, doświadczonej w projektowaniu resortów turystycznych na całym świecie jako autora masterplanu, G5A jako generalnego projektanta i koordynatora inwestycji, oraz szeregu specjalistycznych konsultantów jako zespołu branżowego projektującego miasteczko.
Palace Park – idea utworzona na wzór prywatnych miast – pięciogwiazdkowych resortów turystycznych w Stanach Zjednoczonych i Azji autorstwa Inwestora ma zostać urzeczywistniona i zrealizowana w odległości ok 40 minut prostej jazdy z lotniska Chopina i centrum Warszawy, 28 minut pociągiem z Dworca Centralnego w Warszawie.
Założenie projektowe obejmuje zaprojektowanie resortu turystyczno – konferencyjno – hotelowo -mieszkalnego z częścią sportową i rekreacyjną. Skala inwestycji mającej objąć 100ha w zielonym przedmieściu Warszawy, nie spotykanej dotychczas na rynku warszawskim powoduje, że można tu mówić o projekcie małego miasta. Ponad 200.000 m2 powierzchni użytkowej, 150 domów jednorodzinnych, ponad 500 mieszkań, największe w Polsce centrum konferencyjne pod szyldem World Trade Center, dwa hotele pięciogwiazdkowe, stawy istniejące rozbudowane do linii brzegowej o długości 600m z luksusową plażą, pełne 18-to dołkowe pole golfowe.
W projekcie Palace Park zespół projektowy podejmuje się realizacji całego założenia projektowego od koncepcji aż po projekt budowalny, uzyskania pozwoleń na budowę oraz wykonania projektów wykonawczych i nadzorów autorskich. Praca od rozpoczęcia w 2016 r. prowadzi do uzyskania pozwolenia na budowę w półtora roku później.
Dziś z perspektywy trzech lat od uzyskania prawomocnej decyzji budowlanej dla inwestycji można ocenić, że projekt, przy niezwykle skomplikowanych warunkach brzegowych, został wykonany w możliwie krótkim czasie przy użyciu optymalnych na tę okoliczność przyznanych środków. Ostatnim sukcesem projektu Palace Park jest awans do półfinału w konkursie targów nieruchomości w Cannes MIPIM Award 2021 w kategorii „Najlepszy Projekt Futura”.
Działka w obszarze wsi Budziszyn i Edwardów gminy Chynów stanowi obszar dawnego majątku ziemskiego z XIX w. z pałacem Budziszyn wraz w zespołem stawów. Po II wojnie światowej majątek przeszedł na rzecz państwa i został zagospodarowany PGR-em. Po jego upadku i wykupie przez nowych inwestorów teren został powiększony o obszar przylegający do rzeki Czarna – teren stanowiący nieckę w dolinie rzeki i będący naturalną przestrzenią do urządzenia 18-to dołkowego pola golfowego.
Projektowanie miasteczka Palace Park rozpoczyna się od koncepcji projektowej, prowadzonej równolegle z kształtującym się na nowo masterplanem autorstwa WATG. Pierwsze wersje koncepcji na bieżąco, w trackie spotkań koordynacyjnych z przedstawicielami klienta tworzą podstawę programu funkcjonalnego i schematu przestrzennego inwestycji. Początkowe założenia WATG przewidują modernizację zabytkowego zespołu pałacowego z rozszerzeniem o oficynę z funkcją mieszkalną. Z czasem, po konsultacjach z ekspertami ds. hotelowych podjęta zostaje decyzja o zmianie funkcji pałacu i jego projektowanych skrzydeł na funkcję hotelową. W miarę postępu prac projektowych program inwestycji określony na ok.120.000m2 powierzchni użytkowej ulega powiększeniu. W drugiej, południowej części działki na obszarach dawnego folwarku i terenu spływającego skarpą w kierunku rzeki planowany jest kolejny obiekt hotelowy rozszerzony o część konferencyjną oraz budynki aparthotele i mieszkaniowe.
Pałac w Budziszynie pochodzi z roku 1825. W przeszukanych archiwach nie odnaleziono ani oryginalnych planów budynku ani planów założenia ogrodowego. Udało się odnaleźć inne projekty okolicznych dworów i pałaców architekta założenia Wilhelma Henryka Mintera z okresu klasycyzmu. Przeprowadzono badania stylu Mintera z okresu budowy Budziszyna i poprzez analogię wyprowadzono dla modernizowanego zabytku ogólne zalecenia konserwatorskie. W dalszej części prac wykonano projekt rewitalizacji i rozbudowy pałacu i uzgodniono z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w Radomiu.
W początkowym okresie projektowania dokonano gruntownej analizy topograficznej działki. Teren leżący w części północnej z dominującą w najwyższym punkcie bryłą pałacu zarośnięty i zapuszczony w ciągu ostatnich lat PGR-u i po jego upadku wymagał rozpoznania w aspekcie oryginalnego założenia zespołu pałacowego wraz z przylegającym stawem z okresu przedwojennego. Istniejący na działce historyczny starodrzew oraz aleje poprowadzone na działce, których kształt udało się odkryć po usunięciu wielu samosiejek wskazał projektantom i architektom krajobrazu jaki był kształt oryginalnego założenia.
W trakcie licznych wizji lokalnych ustalono, że część południowa pałacu, od strony podjazdu, posiadał oś symetrii kształtującą budynek oraz podjazd pod fronton z portykiem i główne wejście. Symetryczny podjazd pod budynek w części oddalonej o kilkadziesiąt metrów od pałacu przechodzi w aleję poprzeczną do osi założenia. Aleja, wysadzana kasztanami prowadzi utwardzoną kamieniem drogą do miejsca, gdzie odnaleziono resztki bramy parkowej. W czasie oględzin szczegółowych parku odkryto, że część północna jest założeniem ogrodowym romantycznym, pozbawionym symetrii. Zarośnięty malowniczy park obejmuje staw rozlewający się łukiem w kierunku północno wschodnim zwieńczony dwoma grabami – pomnikami historii pamiętającymi czasy sprzed XIX-to wiecznego założenia majątku. W tej części parku odkryto most pieszy, groblę usypaną z głazów narzutowych, odnaleziono dawną aleję parkową wysadzaną lipami.
Projektanci uznali, że istotnym elementem koncepcji projektowej jest rozbudowa istniejącego układu stawów w terenie i powiązanie go z biegiem rzeki Czarna. Szczęśliwie cały teren inwestycji znajduje się na rzędnych wysokościowych położonych powyżej lustra wody w rzece, a teren przed wejście m do pałacu jest wyniesiony najwyżej. Powstała koncepcja rozbudowy stawu poprzez przedłużenie jego w obu kierunkach, w których planowano rozlokować zabudowę uzupełniającą budynek pałacu. Następnie w odległości 600 metrów od frontu pałacu w osi symetrii całego założenia zlokalizowano nowy staw z kanałem prowadzącym na południe spinającym przestrzeń historyczną z terenem pofolwarcznym. W kolejnym odcinku swojego biegu kanał rozlewa się w jezioro o rozbudowanej linii brzegowej. Woda przechodząc z jeziora poprzez kanały i kolejne stawy w części golfowej biegnie w dół i wpadała do rzeki. Układ cieków wodnych działa grawitacyjnie, aby zapewnić bieg początkowy wody w najwyższym wzniesieniu terenu zaprojektowano przepompownię wody prowadzącą rurami wodę z rzeki Czarnej.
Konsultanci ds. pól golfowych wiodąca na rynku międzynarodowym firma Nicklaus Design wyraźnie określa zapotrzebowania profesjonalnych golfistów. Należy zlokalizować dodatkowe wille – rezydencje na skraju pola golfowego z widokiem na stawy i pole. W okresie rozwoju koncepcji projektowej teren zabudowy rozrasta się. Zwiększa się ilość planowanych funkcji, powiększa się zasiąg planowanej infrastruktury. Konsultanci do spraw komercjalizacji zalecają różnicowanie oferty inwestycyjnej, zaproponowano więc różne formy zabudowy mieszkaniowej. Najbardziej luksusową z oferowanych propozycji stają się wolnostojące rezydencje o pow. ok. 300m2 położonych na cyplach zabudowy wchodzących głęboko w pole golfowe. Takie ustawienie umożliwia zapewnienie przyszłym lokatorom poczucia posiadania własnej willi pośród pola golfowego, z szerokimi otwarciami widokowymi na rozległe stawy, grupy zieleni wysokiej i pagórki stanowiące kolejne stanowiska dla graczy.
Uliczki wyposażone w pełną infrastrukturę podziemną tworzą zespoły zabudowy sąsiedzkiej, choć każdy z domów zlokalizowano na działce tak aby budynek sąsiedni nie był widoczny. Takie rozlokowanie rezydencji zapewnia możliwość dostawy mediów i kontroli dostępu przy jednoczesnym zapewnieniu każdemu z właścicieli willi pełnego komfortu niezależności, poczucia bycia jedynym w widocznym otoczeniu. W ten sposób realizowano postulat ecocity, osady zintegrowanej z krajobrazem spełniającej postulat wykorzystania zalet istniejącego systemu ekologicznego przy jednoczesnym podniesieniu poziomu i jakości życia przyszłych mieszkańców.
Rozplanowane uliczki willowe dochodzą do rond, zbiegają się w formie małych dróg zbiorczych. Na tym odcinku rozstawione są rezydencje w zabudowie bliźniaczej o nieco mniejszych metrażach – ok. 250m2. Kolejne drogi zbiorcze oraz ich odgałęzienia prowadzą do zespołów zabudowy szeregowej połączonych w części podziemnej ciągiem jezdnym prowadzącym do miejsc parkingowych znajdujących się bezpośrednio pod odpowiednimi budynkami. Wjazd na uliczkę podziemną znajduje się poza skrajnym elementem zabudowy.
W ten sposób zabudowa zyskuje przedogródki frontowe oraz ogrody ulokowane w głębi części dziennej, których przestrzeni nie zakłócają garaże ani wjazdy do indywidualnych garaży podziemnych. Problem, jakim często w zabudowie szeregowej jest brak możliwości oddzielenia ruchu kołowego od pieszego i przyjaznej sąsiedzkiej przestrzeni publicznej został zażegnany.
W centrum miasteczka zlokalizowano zespoły mieszkalne tzw. „klastry”, o charakterze budynków apartamentowych. Podobnie jak zabudowa jednorodzinna klastry umieszczono na działce w taki sposób, aby wszystkie otwarcie widokowe z mieszkań prowadziły na południe, ew. południowy wschód lub południowy zachód a jednocześnie na rozległe stawy i malowniczo rozsiane w południowej części działki części pola golfowego.
Klastry, czyli budynki 3-4 piętrowe jednorodne w swoich rzutach a różnorodne w swojej formie elewacji mają wspólny mianownik. Całoszklone ściany elewacji wyposażone w szerokie tarasy i balkony okalają wszystkie bryły budynków. Od stron wschodniej, południowej i zachodniej, na które otwierają się apartamenty tarasy wyposażone zostały w ekstensywną zieleń niską i średniowysoką zaprojektowaną w taki sposób, aby płynnie przechodzić w istniejącą roślinnością terenu.
W tym obszarze zabudowy mieszkalnej udało się w wysokim stopniu zrealizować ideę smart city. Intensyfikując zabudowę wprowadzono gęstą roślinność, idea integracji zieleni z architekturą w celu uzyskania idealnego środowiska do zamieszkiwania znalazła tu swoje praktyczne zastosowanie.
Elementami funkcjonalnymi dopełniającym program miasteczka stają się centrum medycyny kosmetycznej, obiekty odnowy biologicznej oraz dodatkowe funkcje rekreacji i sportu.
Centrum medyczne Medical SPA zlokalizowano w formie nowoczesnego budynku zanurzonego w istniejącym terenie oraz przylegającym lustrze wody. Front budynku dostępny od strony południowo – wschodniej ma kształt wznoszącego się terenu pokrytego zielenią, wejście poprzez dziedziniec ujawnia ściany przyległego do dziedzińca budynku. Centrum medycyny kosmetycznej w formie czworoboku w narożniku przeciwległym do miejsca wejścia wznosi się tworząc w pełni przeszkloną, dwukondygnacyjną bryłą, wewnątrz której mieści się basen i część rekreacyjna zespołu. Elewacja odchyla się w kierunku północno zachodnim, stoi w części na twardym gruncie a częściowo w wodzie. Efekt ustawiania ściany w wodzie w samym narożniku budynku przeciwległym do miejsca wejścia ma podwójny wymiar. Basen wewnętrzny przekracza ściany budynku i rozlewa się na zewnątrz łącząc się z lustrem wody stawu. Osoby korzystające z wnętrza SPA odbierają wizualnie wodę w budynku jako powierzchnię ciągłą, przebiegającą na zewnątrz aż na drugi, odległy brzeg stawu. Z drugiego brzegu stawu widać wodę wpływającą do obiektu, jego widocznym drugim brzegiem jest krawędź basenu w środku budynku.
Zespół Medical SPA realizuje w nowatorski sposób ideę przenikania się tworzonego wnętrza architektonicznego z krajobrazem. Dach budynku obniżając się lekkim skłonem w kierunku północno – wschodnim przechodzi w naturalną łagodną skarpę i istniejący teren. Architektoniczne rozwiązanie strefy wejścia w formie przełamania dwóch zielonych, łagodnych tarasów pozwala na oderwanie się od idei ściany jako przegrody pomiędzy wnętrzem a zewnętrzem budynku. Inny wymiar przenikania przestrzeni realizuje się w miejscu, gdzie powierzchnia wody w stawie przenika w głąb budynku. Pochyła, pełnoszklana ściana rozdzielająca wodę basenu od wody stawu jest abstrakcyjną formą rzeźbiarską, nie przypomina w niczym ściany rozumianej jako przegrody przestrzennej. Jej forma pozwala na zatarcie granicy jaką w tradycyjnym rozumieniu architektury pełni ściana zewnętrzna.
Wśród rozwiązań, mogących zostać określone jako nowatorskie jest też bryła i układ konstrukcyjny homogenicznego w swym wyrazie budynku centrum konferencyjnego. Owalny plan obiektu o może pomieścić uczestników konferencji w pomieszczeniach rozdzielnych lub w jednej zintegrowanej sali konferencyjnej. System mobilnych ścian działowych pozwala na całkowite uwolnienie powierzchni wnętrza. Konstrukcję budynku stanowią słupy rozstawione na zewnątrz budynku po jego owalnym obwodzie. Wykonane w formie pionowych żyletek, każda z nich na rzucie wydłużonego prostokąta, tworzą niepowtarzalny rytm biegnący po krzywej linii elewacji obiektu.
W miasteczku Palacepark nowatorska jest również metoda rozwiązania funkcji sportowych. Jakkolwiek główny budynek centrum sportowego w swojej formie przypomina współczesne sale gimnastyczne to już zespół saun i łaźni jest projektem odmiennym. Mikro-sauny oraz mikro-jacuzzi przeznaczone na 2-4 osób w formie kokonów rozrzucone są nierównomiernie wokół zewnętrznego basenu z ciepłymi źródłami. Całość tworzy rodzaj parku obiektów małej architektury meandrujących pomiędzy budynkiem centrum sportowego a romantycznymi, ceglanymi ścianami istniejących budynków gospodarczych pozostawionych i adoptowanych na potrzeby SPA.
Dopełnieniem programu rekreacji i sportu jest, poza oczywistym wprowadzeniem ścieżki biegowej i miejscem do praktyki yogi zupełnie nieoczywista i bezprecedensowa w Polsce funkcja – wave lake. Najdłuższy z powiększonych stawów flankujący bulwar i plażę hotelową wyposażony jest w molo. Pomost ten biegnie środkiem stawu wzdłuż dłuższego z jego boków. Pod nim umiejscowione jest pod wodą sztuczne dno jeziora, które za pomocą lin podnosi się co w efekcie powoduje powstanie fali. Umożliwia to surfowanie na wznoszącej się powierzchni wody wzdłuż jeziora, w kierunku równoległym do pomostu a jednocześnie wzdłuż bulwaru i plaży.
Wave lake jest przede wszystkim atrakcją sportową pozwalającą surferowi na przyjemność uprawiania swojej dyscypliny przy zebranej na plaży publiczności. Z punktu widzenia równoważnego rozwoju można to jednak ocenić jako pozytywny przykład integracji potrzeb człowieka z istniejącym i tworzonym w naturze krajobrazem. Bez przywiązywania do tego sportu nadmiernej wagi można z jednej strony dopatrywać się korzyści z korzystania ze sportów wodnych w ciszy jak i wad w postaci nadmiernego zużycia energii elektrycznej niezbędnej do podnoszenia ton wody z dna stawu.